В Московском регионе за девять месяцев построили рекордные 1,67 млн кв. м складов
За январь—сентябрь 2026 года в Московском регионе построили 1,668 млн кв. м складской недвижимости. Это на 30% больше, чем за аналогичный период 2025 года, и максимальный объем нового строительства за девять месяцев за всю историю рынка. Такие данные приводит CORE.XP.
Наибольший прирост предложения пришелся на третий квартал: за июль—сентябрь рынок пополнился 668 тыс. кв. м складов против 525 тыс. кв. м во втором квартале и 475 тыс. кв. м в первом. Результат третьего квартала оказался на 27% выше показателя предыдущих трех месяцев.
Для сравнения, за девять месяцев 2024 года было введено 749 тыс. кв. м складской недвижимости, а за весь год — 1,41 млн кв. м. В 2025 году за январь—сентябрь построили 1,282 млн кв. м, а итоговый показатель составил 1,767 млн кв. м. Таким образом, объем ввода за первые девять месяцев 2026 года уже почти достиг прошлогоднего годового результата.
Структура нового предложения
С начала года 52% введенных площадей пришлось на проекты built-to-suit, построенные под конкретного арендатора. При этом соотношение форматов менялось по кварталам: в первом квартале доля built-to-suit составляла 76%, во втором 73% предложения формировали спекулятивные объекты, а в третьем квартале объемы двух типов проектов практически сравнялись.
Одновременно сократилась доля свободных площадей в новых объектах. В третьем квартале на момент завершения строительства незанятыми оставались 38% площадей против 62% во втором квартале. В CORE.XP связывают это с изменением структуры ввода и ростом доли объектов, площади которых реализовали еще на этапе строительства. В первом квартале свободными были 20% новых складов.
Основная девелоперская активность сосредоточилась на юго-западном направлении Московского региона. Крупнейшие объемы строительства пришлись на Киевское направление и трассу М-4 «Дон». Также новые объекты возводились вдоль Новорязанского, Горьковского, Ленинградского, Дмитровского, Симферопольского, Минского, Новорижского и Ярославского направлений, а также в зоне МКАД.
Большая часть складов строится за пределами ближайшего Подмосковья. На объекты, расположенные в 26–35 км от МКАД, пришлось 44% введенных за девять месяцев площадей, или 734 тыс. кв. м. Еще 29% пришлось на локации в 7–25 км от кольцевой автодороги, а 27% — на объекты дальше 35 км от МКАД.
Спрос восстановился
На фоне рекордного ввода заметно вырос спрос. Объем сделок со складской недвижимостью за девять месяцев достиг 1,585 млн кв. м — на 51% больше, чем за тот же период 2025 года, когда показатель составлял 1,052 млн кв. м. На третий квартал пришлось 892 тыс. кв. м сделок, что более чем вдвое превышает результат второго квартала в 425 тыс. кв. м. В первом квартале объем сделок составлял 268 тыс. кв. м.
Основным источником спроса стала аренда готовых складов — 86% совокупного объема сделок. Еще 11% пришлось на аренду в формате built-to-suit, а доля покупок составила 3%. Почти половина сделок, 49%, была заключена с блоками площадью до 20 тыс. кв. м. На объекты от 20 до 50 тыс. кв. м пришлось 25% спроса, а на помещения свыше 50 тыс. кв. м — 26%.
Средний размер построенного объекта в третьем квартале составил 37 тыс. кв. м. Это на 22% меньше, чем годом ранее, когда показатель достигал 48 тыс. кв. м, и минимальное значение с начала 2026 года. В первом и втором кварталах средняя площадь объекта составляла 40 тыс. и 44 тыс. кв. м соответственно.
Прогноз до конца года
В четвертом квартале CORE.XP ожидает ввод еще 510 тыс. кв. м складской недвижимости. По итогам 2026 года объем нового строительства может составить около 2,2 млн кв. м. Это позволит превысить исторический рекорд, установленный в 2021 году на уровне 1,8 млн кв. м.
Годовой объем сделок аналитики оценивают в 2 млн кв. м — примерно на 20% выше результата 2025 года. Рост активности во втором полугодии также может вывести итоговый показатель выше значений 2024 и 2025 годов.
В третьем квартале девелоперы начали повышать запрашиваемые ставки на фоне всплеска спроса. Средневзвешенная ставка аренды готовых складов выросла за квартал на 0,5%, до 10 069 рублей за кв. м в год. Для строящихся объектов показатель увеличился на 2,6%, до 10 995 рублей. Операционные расходы для готовых складов составили 2 190 рублей за кв. м в год — на 3% ниже уровня годом ранее.
