Инвестиции в складскую недвижимость России за девять месяцев снизились на 21%
За девять месяцев 2026 года инвестиции в складскую недвижимость России составили 100,8 млрд рублей. По данным Core. XP, это на 21% меньше результата за аналогичный период 2025 года, когда объем вложений достигал 127,3 млрд рублей. По сравнению с девятью месяцами 2024 года снижение оказалось почти двукратным: тогда в сегмент инвестировали 194,7 млрд рублей.
При этом текущий показатель остается выше уровней 2021–2023 годов. За первые девять месяцев этих лет инвестиции в складские объекты составляли 56,2 млрд, 63 млрд и 93,4 млрд рублей соответственно. Таким образом, спад отражает прежде всего нормализацию активности после исключительно высоких результатов предыдущих периодов, а не потерю интереса к сегменту.
Складской рынок переходит к более сбалансированной фазе
Период острого дефицита качественных складов и стремительного роста арендных ставок сменился более спокойной ситуацией. В III квартале 2026 года доля свободных площадей класса А в Московском регионе с учетом субаренды составила 4,8%. Одновременно спрос со стороны бизнеса сохраняется: за I–III кварталы на рынке региона было арендовано или приобретено 1,6 млн кв. м складских площадей — на 51% больше, чем годом ранее.
В общем объеме инвестиций в российскую недвижимость складской сегмент занял 17% против 19% годом ранее и 25% в 2024 году. Для сравнения, на офисную недвижимость пришлось 33% вложений, а на торговые объекты — 15%.
Инвесторы выбирают крупные объекты и Light Industrial
Основной объем вложений внутри сегмента пришелся на объекты формата Big Box и производственную недвижимость. На них пришлось 85% инвестиций, или 85,9 млрд рублей, против 113 млрд рублей годом ранее. В то же время вложения в Light Industrial выросли с 14,3 млрд до 14,9 млрд рублей, а доля этого формата увеличилась с 11% до 15%.
Более компактные производственно-складские объекты привлекают частных инвесторов благодаря относительно невысокому порогу входа и возможности диверсифицировать вложения за пределами других розничных сегментов, в частности жилой недвижимости.
Какие стратегии доступны инвесторам
Для крупных институциональных и частных инвесторов одним из основных вариантов остается прямая покупка готовых складских комплексов или логистических парков. Порог входа в такие проекты обычно начинается от 1 млрд рублей. Другой подход — участие в строительстве объектов с последующей продажей или сдачей в аренду, в том числе спекулятивное девелопментное строительство.
Значимую роль на рынке играют закрытые паевые инвестиционные фонды. За девять месяцев 2026 года вложения ЗПИФ в недвижимость составили 140,2 млрд рублей, сократившись на 20% год к году. Склады заняли 44% в структуре инвестиций фондов — это максимальная доля среди всех сегментов недвижимости. Покупка паев позволяет частным инвесторам участвовать в рынке коммерческой недвижимости без самостоятельного приобретения и управления объектом.
Ставки капитализации качественных складских объектов в Москве и регионах России находятся на уровне 12–13%, отмечают в Core. XP. Фактическая доходность зависит от местоположения объекта, его вакантности, качества арендаторов, продолжительности договоров и условий индексации. Банковские депозиты могут приносить более высокий текущий доход, однако складская недвижимость дает инвестору возможность получать арендный поток и рассчитывать на рост стоимости актива в долгосрочной перспективе.
По оценке старшего директора, руководителя отдела складской и индустриальной недвижимости Core. XP Антона Алябьева, ключевое значение для инвестора имеет не текущая стадия цикла, а потенциал объекта на горизонте 7–10 лет. Склады сохраняют инфраструктурную значимость для розничной торговли, электронной коммерции, производства и дистрибуции, поэтому потребность в них остается практически при любой экономической конъюнктуре. Колебания спроса, вакантности и арендных ставок влияют на краткосрочные показатели, но не отменяют долгосрочную роль сегмента.
