Light industrial в семь раз компактнее классических складов: исследование Core. XP
Рынок индустриальной недвижимости в Московском регионе все заметнее разделяется на несколько специализированных форматов. Классические склады класса А сохраняют роль основной инфраструктуры для крупных ритейлеров, производителей и логистических операторов, а light industrial ориентируется на компании с меньшими объемами операций и более специфическими требованиями к помещениям.
По данным Core. XP, в 2024–2026 годах средний размер сделки в сегменте light industrial составлял 1,4 тыс. кв. м. Это более чем в семь раз меньше среднего показателя для классического складского формата. Различается и модель использования: склады класса А преимущественно арендуют, тогда как в light industrial большинство площадей приобретают в собственность.
Классические склады сохраняют лидерство по объемам
Классический склад класса А предназначен для компаний, которым нужны значительные площади под хранение, обработку и распределение товаров. Средний размер такого объекта в Московском регионе достигает примерно 21 тыс. кв. м, а минимальный блок начинается от 2,5 тыс. кв. м. Основными пользователями остаются ритейлеры, производители, дистрибьюторы и логистические компании.
В первом полугодии 2026 года объем сделок со складами класса А в Московском регионе составил 0,7 млн кв. м против 0,6 млн кв. м годом ранее. В третьем квартале спрос поддерживали в том числе сделки под резервную логистику и текущие потребности бизнеса.
При этом свободных площадей становится меньше. За январь–сентябрь 2026 года рынок пополнился 1,6 млн кв. м качественных складов — на 23% больше, чем за аналогичный период прошлого года. Однако на фоне восстановления спроса доля вакантных площадей с учетом субаренды снизилась с 7,7% до 5%. Это выше уровня третьего квартала 2025 года, когда показатель составлял 4,5%, но динамика указывает на постепенное сокращение избытка предложения, сформировавшегося годом ранее.
Light industrial ориентирован на собственников бизнеса
Средняя площадь здания light industrial составляет около 2,3 тыс. кв. м, а минимальный блок — от 750 кв. м. Такой формат подходит не только логистическим и дистрибуционным компаниям, но и высокотехнологичным производствам, предприятиям металлообработки, фармацевтическим организациям, типографиям, шоурумам и другим представителям малого и среднего бизнеса.
Ключевое отличие light industrial — возможность адаптировать помещение под конкретные процессы. В проектах предусматривают индивидуальные коммуникации для каждого блока, отдельные приборы учета и самостоятельные входы. При этом здания сохраняют базовые характеристики современной индустриальной недвижимости.
В первом полугодии 2026 года 78% площадей в объектах light industrial за пределами МКАД реализовали через продажу. Это показывает, что пользователи рассматривают такие помещения не только как операционную инфраструктуру, но и как долгосрочный актив для бизнеса. В классическом складском сегменте, напротив, доминирует аренда.
Предложение растет, а конкуренция усиливается
За последние годы light industrial превратился из набора отдельных проектов в самостоятельный сегмент рынка. Объем качественной недвижимости этого формата уже превысил 1 млн кв. м. Основу предложения составляют одноэтажные объекты, тогда как многоэтажные проекты пока находятся на стадии формирования.
В 2026 году предложение может увеличиться еще на 776 тыс. кв. м: до 629 тыс. кв. м придется на объекты за пределами МКАД, еще 147 тыс. кв. м — на многоэтажные проекты в городской черте. Часть заявленных площадей, однако, может быть перенесена на 2027 год.
Рост объемов строительства уже отражается на конкуренции внутри сегмента. По итогам первого полугодия доля свободных площадей в объектах light industrial за пределами МКАД достигла 16%. Поэтому при выборе помещения все большее значение получают качество объекта, его расположение, инфраструктура и соответствие стоимости операционным задачам компании.
В Core. XP считают, что light industrial и классические склады не следует рассматривать как прямых конкурентов: эти форматы отвечают на разные запросы. Большие склады остаются оптимальными для бизнеса с масштабными потоками товаров, тогда как компактные объекты востребованы компаниями, которым нужны гибкость, индивидуальная настройка помещений и возможность владеть недвижимостью. По мере увеличения предложения выбор будет зависеть не только от формата, но и от характеристик конкретного проекта.
