Непрофильные девелоперы обеспечили 75% новых площадей ТЦ в 2026 году
2026 год стал первым за последние 25 лет, когда непрофильные девелоперы обеспечили большую часть новых площадей торговых центров. По оценке Nikoliers, на их долю пришлось 75% совокупной арендопригодной площади объектов, заявленных к вводу в течение года.
С начала года непрофильные игроки завершили четыре проекта общей арендопригодной площадью 58,5 тыс. кв. м. Для сравнения, среди профильных девелоперов был реализован только один объект — торговый центр сети «Ассортида» площадью 15 тыс. кв. м.
Если учитывать также проекты, находящиеся в строительстве и заявленные к открытию до конца 2026 года, соотношение составит восемь объектов у непрофильных девелоперов против двух у профильных. Совокупная GLA таких проектов оценивается в 112 тыс. кв. м и 37 тыс. кв. м соответственно. Средняя площадь объекта у профильных игроков составляет 18,7 тыс. кв. м, у непрофильных — 14 тыс. кв. м.
Непрофильные игроки наращивают активность
Рекордная доля непрофильных девелоперов связана прежде всего с ростом числа их проектов. За год показатель увеличился в полтора раза. Одновременно у профильных игроков в последние пять лет снижалась средняя площадь вводимых объектов.
При этом профильные девелоперы не отказались от крупных торговых проектов. Среди заметных примеров Nikoliers называет многофункциональный комплекс «Avenue Sever» группы «Ташир» с 60 тыс. кв. м GLA, открывшийся в 2025 году, и МФК «Олимпийский» группы «Киевская Площадь» площадью 200 тыс. кв. м, который планируется открыть в 2027 году. По прогнозу, только этот объект может сформировать более 74% всего фонда арендопригодных площадей торговых центров, планируемых к вводу в 2027 году.
Растёт роль комплексного освоения территорий
В 2026 году до 30% объёма нового строительства торговой недвижимости придётся на проекты, реализуемые в рамках программ комплексного развития территорий и многофункциональной застройки. В эту категорию входят ТРК «Краски» в составе транспортно-пересадочного узла «Некрасовка» и МФК «Прокшино». В 2025 году доля таких проектов составляла 24%, а в 2024-м — 27%.
Программы КРТ и МПТ действуют с 2020 года и преимущественно связаны с развитием бизнес-центров, складских объектов и формата light industrial. Для жилых девелоперов коммерческая инфраструктура становится частью продукта квартала: она повышает удобство для жителей, поддерживает стоимость жилья и создаёт дополнительный поток посетителей.
МФК становятся основным форматом
В структуре нового строительства 2026 года 37% приходится на многофункциональные комплексы. Ещё по четверти занимают торговые объекты в составе жилых комплексов и проекты, расположенные в составе ТПУ. На классические отдельно стоящие здания приходится 13% нового объёма.
По прогнозу, в 2027 году доля комплексов с несколькими ключевыми функциями может достичь 87% нового строительства. Такой формат привлекателен для разных типов девелоперов: он отвечает потребительскому спросу и позволяет эффективнее использовать земельный участок и диверсифицировать доходы. При этом в сегментах МФК и отдельно стоящих зданий в 2026 году и, вероятно, в 2027-м будут преобладать профильные игроки.
По мнению партнёра Nikoliers Анны Никандровой, изменение структуры рынка связано с тем, что городские требования всё чаще обязывают застройщиков включать коммерческие помещения в состав проектов. В отдельных случаях их доля достигает 30% проектного объёма, а на ритейл может приходиться до 10%. Поэтому рынок постепенно смещается от классических отдельно стоящих торговых центров к объектам, встроенным в жилые кварталы и более сложные городские сценарии.
