Рост розничного оборота не гарантирует снижения вакантности в ТЦ — CMWP
Рост оборота розничной торговли сам по себе не гарантирует сокращения доли свободных площадей в торговых центрах. К такому выводу пришли аналитики Commonwealth Partnership (CMWP), изучив связь между динамикой потребления и состоянием рынка торговой недвижимости.
За январь—август 2026 года оборот розничной торговли в России достиг 44,4 трлн рублей, а оборот общественного питания — 4,0 трлн рублей. В номинальном выражении показатели увеличились на 11% и 17% соответственно. С учетом инфляции реальный рост составил 5,1% для розничной торговли и 5,9% для общественного питания.
При этом с мая—июня темпы реального роста в обоих сегментах начали замедляться. Особенно заметно это в общественном питании: в 2024—2025 годах оно в основном опережало розницу, но к августу 2026 года темпы роста двух направлений практически сравнялись. Значительная часть номинального прироста ресторанного оборота связана с повышением цен.
Онлайн забирает часть покупательского спроса
По оценке CMWP, реакция рынка торговых площадей на изменение оборота проявляется с задержкой примерно в один год. Ускорение продаж обычно стимулирует ритейлеров расширять сети, тогда как замедление роста или снижение оборота сдерживает спрос на аренду. Однако при анализе необходимо учитывать не только общий объем потребления, но и распределение продаж между офлайн- и онлайн-каналами.
В III квартале 2026 года доля свободных площадей в торговых центрах Москвы составила 12%. За год показатель вырос на 3,1 процентного пункта. С учетом ожидаемого открытия новых объектов к концу года вакантность может увеличиться до 12,2%.
Оборот розничной торговли включает продажи и в физических магазинах, и в интернете. По итогам 2025 года доля онлайн-продаж достигла 17,1%, увеличившись за год на 1,9 процентного пункта. В первом полугодии 2026 года оборот интернет-торговли составил 7,2 трлн рублей — на 18,7% больше, чем годом ранее.
Быстрее всего развивается независимая интернет-торговля. По итогам 2026 года оборот интернет-магазинов ритейлеров и специализированных онлайн-площадок может вырасти на 25,8%, что на 5,8 процентного пункта выше прогноза для интернет-рынка в целом. Высокие комиссии и логистические расходы подталкивают бренды не столько возвращаться из онлайна в офлайн, сколько развивать собственные цифровые каналы и снижать зависимость от маркетплейсов.
Одновременно сами маркетплейсы интегрируются с физической розницей. В сентябре 2026 года Ozon и Befree начали тестировать модель Click & Collect: покупатель бронирует товар онлайн, а затем забирает его в магазине ритейлера. Другой пример — стратегия oodji, повысившего цены на Wildberries при сохранении прежнего уровня цен в других каналах и на собственном сайте.
ТЦ меняют состав арендаторов
Рост интернет-торговли влияет и на структуру арендаторов торговых центров. Более востребованными становятся форматы, которые невозможно полностью заменить онлайн: досуг, развлечения, спорт и услуги. Они помогают поддерживать посещаемость и заполнять площади, однако требуют адаптировать финансовую модель объектов к изменению структуры арендных доходов.
В первом полугодии 2026 года лидерами по росту оборота стали развлечения, ювелирные изделия и общественное питание. Наиболее заметное снижение зафиксировано в сегментах бытовой техники и электроники, а также детских товаров. При этом номинальная динамика не всегда отражает реальный спрос: в ювелирной торговле оборот растет на фоне подорожания драгоценных металлов, хотя число чеков сокращается. В общепите цены также увеличиваются быстрее, чем в рознице. Наиболее устойчивый рост с учетом ценового фактора, по оценке CMWP, демонстрирует сегмент развлечений.
В 2027 году доля свободных площадей в московских торговых центрах может снизиться до 11,5%. Этому должны способствовать постепенное заполнение объектов, введенных во время рекордной волны строительства 2025 года, а также расширение пула арендаторов за счет досуга, развлечений, спорта и услуг. Если потребление продолжит расти без существенного ускорения или замедления, динамика оборота розничной торговли не окажет дополнительного давления на вакантность ТЦ.
