IBC Real Estate и АТЭР представили новую классификацию торговой недвижимости России
Консалтинговая компания IBC Real Estate совместно с Ассоциацией торговой недвижимости и экспертов ритейла (АТЭР) разработала новую классификацию торговой недвижимости России. Система должна учитывать современные особенности рынка и помочь оценивать качество торговых центров с учетом не только технических характеристик, но и их фактической работы.
Классификация предусматривает распределение качественных торговых центров по четырем классам: «Прайм A», «B+» и «B-». Объекты, которые не соответствуют требованиям ни одного из предусмотренных уровней, относятся к классу C.
Почему рынку потребовалась новая система оценки
По данным IBC Real Estate, объем качественной торговой недвижимости в России превышает 27 млн кв. м. При этом почти 80% таких объектов были открыты более десяти лет назад. За это время изменились потребительские привычки, структура спроса и состав арендаторов, поэтому торговым центрам разных поколений приходится конкурировать не только друг с другом, но и с электронной коммерцией и другими форматами досуга.
Проблема неоднородности особенно заметна в объектах, где концепция и пул арендаторов долгое время не пересматривались. Это влияет на посещаемость и уровень вакантности как в Москве, на которую приходится около четверти качественных торговых центров страны, так и в крупных городах за пределами столицы.
Одновременно сокращается объем нового строительства. В 2012–2021 годах среднегодовой ввод торговой недвижимости составлял около 1,3 млн кв. м, тогда как за последние пять лет показатель снизился до 400 тыс. кв. м. На фоне снижения девелоперской активности продолжают развиваться районные торговые центры с арендопригодной площадью до 20 тыс. кв. м, часто встроенные в жилые комплексы.
Какие параметры учитывает классификация
Всего в системе предусмотрено 53 критерия, объединенных в 12 групп параметров. Среди них есть обязательные и факультативные требования. Для каждого из четырех классов допускается несоответствие двум обязательным критериям. Еще три обязательных критерия можно заменить факультативными по схеме «три факультативных критерия за один обязательный», но суммарно допускается заместить не более трех обязательных требований.
Оценка охватывает инженерные системы, конструктивные и архитектурно-планировочные особенности здания, вертикальный транспорт, парковку и инфраструктуру мобильности. Также учитываются транспортная доступность, модель собственности и управления, логистика, эксплуатация, безопасность, телекоммуникации, сервисы для посетителей и наличие сертификации по различным стандартам.
Отдельный блок посвящен составу арендаторов. Эксперты предлагают анализировать не только общее разнообразие пула, но и категорию общественного питания, тип якорных операторов, присутствие иностранных ритейлеров, а также долю площадей, занятую магазинами форматов off-price и second-hand и продуктовыми дискаунтерами.
По словам сопредседателя АТЭР Павла Люлина, классификация предназначена для всех участников рынка. Собственники смогут сравнивать свои объекты с конкурентами и определять приоритеты для инвестиций, арендаторы — оценивать площадку и условия работы еще до заключения договора, а посетители — ориентироваться на понятные параметры комфорта, доступности, навигации и исправности оборудования.
